Cómo alquilar un local comercial a cadenas y empresas

Introducción

En el mundo de las inversiones inmobiliarias, alquilar un local a cadenas corporativas o empresas con fortaleza financiera, capacidad operativa comprobada y un sólido plan de negocios es una de las metas más buscadas por los propietarios de locales comerciales.

En este artículo, nuestro objetivo es brindar al propietario información valiosa para el alquiler de su local.

Requisitos y zonas de búsqueda

Los siguientes documentos siempre son necesarios:

Documentación:

• Copia literal (para verificar que el inmueble está inscrito en Registros Públicos).
• DNI de los propietarios (ambas caras).
• Hoja Resumen (HR) y Predio Urbano (PU)
• Vigencia de poder (en caso aplique)
• Recibos de agua y luz.
• Certificado de parámetros (se obtiene en la municipalidad).

Tiendas de conveniencia

Todas comparten un mismo objetivo: captar al transeúnte al paso. Por ello, buscan ubicaciones con un alto flujo de potenciales clientes. El más famoso en Perú de esta categoría es, y de lejos, Tambo.

Este flujo puede darse por uno de los dos factores principales o por una combinación de ambos:

1. Población flotante: Personas que se encuentran en la zona de paso, porque se dirigen a su centro de trabajo, están paseando o pasando el rato, etc.
2. Población permanente: Más asociada a la densidad poblacional. Personas cuya vivienda permanente se encuentra en las inmediaciones del local.

La cercanía a otros comercios de carácter corporativo es deseable, pero el comercio local (bodegas, boticas zonales, etc.) también puede ser un fuerte indicador de la demanda existente en una zona.

En cuanto a las áreas que buscan, suelen estar entre 100 y 150 metros cuadrados, con preferencia por esquinas y formas rectangulares o regulares, evitando formas irregulares en L, U o C.

Gastronomía

Restaurantes, cafeterías y comida rápida entran en esta categoría.

En este rubro existe bastante variabilidad en cuanto a tamaños: pueden ir desde 120 hasta más de 500 metros cuadrados, según el formato y el inquilino. La esquina siempre es preferida; son muy pocas las excepciones a las que la esquina no les resulta determinante (como se verá más adelante).

Por lo general, los inquilinos del rubro gastronómico buscan ubicarse cerca unos de otros, ya que son negocios de destino. Por ello, en ciertas avenidas es común encontrar juntos a Bembos, McDonald’s, Burger King, Papa John’s, KFC, Little Caesars y otros restaurantes de cadena. No es coincidencia, sino parte de su estrategia de ubicación. Así se forman conocidos corredores gastronómicos como Caminos del Inca en Surco, Benavides a la altura del Markham en Miraflores o Dasso en San Isidro.

Dado que la variabilidad depende en gran medida del inquilino, a continuación se presentan algunas pautas sencillas para que el propietario realice un autodiagnóstico:

• ¿El local se encuentra cerca de otros restaurantes?
• ¿Existe algún generador de flujo cercano? (plazas, universidades, centros comerciales y nodos urbanos en general)
• ¿El local cuenta con una visibilidad igual o mejor que la de otros restaurantes de la zona?

Boticas y farmacias

En este rubro, la búsqueda es muy similar a la de las tiendas de conveniencia, con una diferencia clave:

Buscan estar cerca de centros de salud, que concentran una alta rotación de su cliente objetivo. Por ello, es habitual encontrar un Inkafarma o un Mifarma en las inmediaciones de una clínica grande o de un hospital como el Rebagliati.

En cuanto a áreas, existe mayor variabilidad que en las tiendas de conveniencia: pueden ir desde espacios reducidos de 60 metros cuadrados hasta 300, 400 o incluso más, si se consideran estacionamientos.

Tiendas de descuento

Este formato es relativamente nuevo, pero tiene mucho potencial.

Mass y Tiendas 3A suelen ser los principales competidores de este rubro en Lima.

Los tamaños buscados varían de empresa en empresa. Como referencia general, Mass busca actualmente locales desde 250 m², mientras que 3A puede evaluar espacios desde 140 m², aunque prefiere áreas cercanas a los 200 m².

En cuanto a ubicación, los mercados son su punto fuerte. La cercanía a los principales mercados de cada distrito es ideal para este tipo de inquilinos, ya que su público objetivo son las familias de clase media y media-baja que compran víveres y artículos para el hogar.

Ropa, moda y artículos

Competidores comunes en este espacio son Bata, Platanitos, Topitop, Footloose, Miniso, entre otros.

Este tipo de compras suelen ser por impulso, en otras palabras, no son planificadas. Un cliente ideal es alguien que está paseando y ve una de estas tiendas, entra a ver y termina comprando un peluche (Miniso) o una prenda (Bata, por ejemplo)

Los requerimientos de área son muy variados pero suelen ir en rango de 100 m² hasta 300 m², en algunos casos incluso más.

En tanto a ubicación, estos buscan corredores comerciales ya establecidos (Naranjal en Lima Norte, Parque Kennedy en Miraflores, Av. Huaylas en Lima Sur, etc.)

Banca y financieras

En este espacio existe una particularidad: Más agencias bancarias cierran año a año. Mientras que más financieras buscan abrir en estratos socioeconómicos C, D y E.

Por lo general este tipo de inquilino busca estar en los corredores principales de cada distrito y/o provincia. Sea Av. Raul Ferrero en La Molina o Tupac Amaru con Belaunde en Comas, siempre buscan las zonas más transitadas de cada distrito.

Para más información sobre este rubro, revisa este artículo.

Tiendas tipo ancla

Esta categoría abarca tipos de retailers diferentes (comercializan desde víveres y comida hasta ropa y prendas)

Ejemplos comunes son: Dollarcity, Plaza Vea, Tottus, Metro, Wong, Zara, H&M, Precio Uno, entre otros.

Debido a la naturaleza de este tipo de negocios y su capacidad para generar y atraer flujo, no solo depender del ya existente, sus requerimientos difieren un poco de los anteriormente mencionados.

Requisitos generales:

• Ubicaciones en centros urbanos poblados de alta densidad con habilitación urbana y factibilidad de servicios (agua, electricidad, desagüe)
• Áreas y tamaños desde 1000 m² para algo como Dollarcity, pero otros inquilinos pueden exigir áreas aún mayores.
• Contratos de usufructo o derecho de superficie. 10 años para este tipo de inquilinos no es suficiente, salvo excepciones muy contadas como dentro de malls ya establecidos.
• No es necesario estar en una zona consolidada comercialmente, estos son líderes de mercado y suelen entrar a trazar la ruta de desarrollo comercial.

Clausulas de arrendamiento que conviene evitar y cuales exigir

Cláusulas a evitar

Opción de extensión de contrato de arrendamiento: Esta cláusula siempre se debe evitar, salvo excepciones donde se ha negociado con anterioridad y previo acuerdo de ambas partes. Si en revisión de contrato se ve esta clausula sin haber conversado previamente, lo ideal es observarla para evitar regalar plazos.

Esto suelen exigir muchos inquilinos con la esperanza que nadie lo observe. En la práctica, lo que termina sucediendo es obtienen la opción del doble del plazo sin costo para ellos, de hecho ahorrándose el incremento del alquiler por re-negociación si la zona se vuelve más consolidada aún y sin correr riesgo pues es una opción que ellos pueden elegir si ejercer o no.

Exclusividad: Es una cláusula que evita que alquiles propiedades tuyas en la proximidad a inquilinos de rubros que compiten. Usualmente se da cuando alquilan una parte de tu propiedad, dejando la otra libre.

Esta clausula es un poco más compleja pues requiere tener conocimiento de tu posición en la negociación. Si se tiene conocimiento de nuestra posición de negociación y se sabe que estamos en una posición favorable, es posible exigir una clausula de exclusividad menos restrictiva. Sin embargo, mayormente este tipo de clausulas son muy difíciles de restringir completamente.

Cláusulas a exigir

Periodo forzoso: Esta cláusula es bastante útil en casos el propietario tenga que invertir para adecuación, construcción, implementación, entre otras formas de inversión que requieran una manera de mitigar riesgos de vacancia. Nadie quiere construir un local para un inquilino y que en el segundo año se retire.

Pago de suministros, arbitrios y otros conceptos: En esta cláusula se define quien paga el consumo de agua y luz del local, arbitrios municipales, gasto de mantenimiento en caso existiera, entre otros gastos relacionados a la gestión del local.

Clausulas de salida: Se tiene que definir muy bien bajo que condiciones y con que penalidades (o falta de las mismas) se puede cancelar el contrato de arrendamiento. Por lo general, las empresas tienen un contrato modelo que incluye esta clausula.

Desalojo exprés: No suele ser necesario con empresas serias, sin embargo, nunca está de más ser precavido.

Como se suele pedir la entrega: Diferencias entre local y terreno

Existen variedad de políticas de inversión (políticas de la empresa que restringen o regulan cuando y que gastos esta puede asumir) así como variedad de modalidades de entrega de local para alquiler.

En esta sección vamos a ir por las modalidades que más he encontrado así como las modalidades que aseguran mejor valorización a largo plazo y protegen mejor tu inversión.

Built-to-suit

Una traducción al español sería “construcción a medida”

Requiere conocimiento técnico, de diseño, construcción y legal.

Esta modalidad, bien estructurada y con un contrato legalizado bien negociado y redactado es una de las mejores.

Consiste en lo siguiente: H3

1. Un inquilino con fortaleza financiera busca expandirse sin gastar mucho capital en construcción y/o adquisición de propiedades.
2. Un propietario con un terreno busca generar rentas a largo plazo y cuenta con capital disponible.
3. Se juntan, negocian términos y condiciones contractuales y comerciales, se busca un diseño idóneo para el inquilino que desea expandir su operación y se firma un acuerdo comercial. Usualmente una carta de intención vinculante. El contrato tiene penalidades y suele tener un periodo forzoso para ambos.
4. El propietario, con la seguridad del contrato, genera construye el diseño previamente acordado.
5. Una vez finalizado, el inquilino entra en el espacio y empieza a pagar la renta. Ambos ganaron algo que buscaban.

Esta modalidad es de las más seguras y rentables. Sin embargo, requiere bastante conocimiento para realizarse, no es recomendado para alguien que desea alquilar sin experiencia previa.

Construcción por inquilino

Tal como indica el nombre, este modelo es más simple y requiere menos inversión de capital por adelantado.

El mayor riesgo es que el inquilino deje el local comercial y tengas que volver a alquilarlo, pero ya tienes el casco y la estructura.

Las desventajas más comunes son:

• Es posible que te pidan un plazo mayor a si fuera local comercial. Ejm: 10 años si es local, 15 si lo toman en terreno.
• La renta suele ser más baja pues parte de ella se paga en la inversión que realiza el inquilino.
• Puede que el espacio construido por el inquilino sea poco atractivo para otros negocios al finalizar el arrendamiento.

Construcción especulativa

Este tipo de construcción conlleva mayor riesgo que la construcción a medida y por inquilino. Es, tal como el nombre indica, un tipo de construcción en el que no tienes un inquilino en mente o asegurado.

El riesgo radica en el diseño. Si la ubicación es buena para un inquilino gastronómico, por ejemplo, pero el diseño no contempla sus necesidades, se puede gastar bastante capital en vano para hacer modificaciones necesarias.

El costo es doble, se construye mal y se tiene que volver a construir para modificar.

A pesar de ser la más riesgosa, es la que más casos hemos contemplado actualmente en el Perú.

Es similar a improvisar e ir adaptando sobre la marcha. Funciona, pero suele acarrear mayor inversión con poco o nulo retorno adicional.

Conclusiones

Si tienes un local o terreno que desees alquilar para cadenas o empresas de renombre, usa esta calculadora.

Alternativamente, puedes escribirme directamente al wa.link/gabrielzuniga para evaluar tu propiedad.