¿Cómo alquilar tu local a TAMBO+?

Si estás leyendo este artículo, probablemente tu interés sea en alquilar a tiendas como Tambo, OXXO, o similares. Cadenas corporativas que cuentan con solidez financiera y seriedad en los contratos.

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Existen una serie de requisitos para alquilar tu local a tambo y/o cadenas similares los cuales vamos a dividir en 4:

1. Requisitos no negociables: Si uno de estos falla, se cae todo.
2. Requisitos técnicos: Relacionados a carga eléctrica, temas de seguridad en el trabajo, y los aires acondicionados.
3. Requisitos comerciales: Condiciones del alquiler que incluyen:
   • Renta mensual
   • Adelanto y garantía
   • Incremento anual de la renta
   • Plazo del contrato
   • Periodo de gracia (tiempo en el cual no se percibe renta por habilitar el local)
4. Requisitos legales y registrales: Documentación requerida y saneada.

Requisitos no negociables

1. Ubicación: Este es un poco obvio, no puedes poner un tambo donde no hay necesidad, sea que no hay densidad de vivienda o flujo de personas que puedan convertirse en clientes.

2. Metraje y dimensiones: Tambo usualmente requiere entre 100 – 150 m² para una sala de ventas adecuada incluyendo almacén interno, más de ello y les sobra espacio, menos, y están ajustados. En tanto a dimensiones, el frente mínimo es de 6 metros lineales, ideal 8 a más. Esto es por un tema de visibilidad que veremos más adelante. Altura de piso a techo, ideal 3.00 – 3.20 pero se puede evaluar con menos.

3. Parámetros que permitan comercio: Para sacar licencia de funcionamiento ante la municipalidad, se requiere que el inmueble tenga una zonificación compatible con bodega o minimarket. Esto es más común en zonificaciones comerciales como Comercio Zonal (CZ), Comercio Vecinal (CV) y Comercio Metropolitano (CM) pero, revisando el indice de usos de suelo se puede verificar si una zonificación RDM, por ejemplo, permite un giro de minimarket y/o bodega.

¿Por qué no negociables?

Como habrás notado, todos estos tienen un factor excluyente, es decir, si uno de estos falla, se cae la operación. Y, a su vez, son requisitos que no son fáciles de modificar. No puedes agarrar tu inmueble y cambiar su ubicación. Así como no puedes agarrar tu local en un edificio de 20 pisos y aumentar su altura (pues ya está construido)

Un poco de énfasis en la ubicación

Dado que la ubicación es el factor más importante, considero oportuno hacer énfasis en ello.

¿Qué le gusta a este tipo de cadenas como Tambo y OXXO tener respecto a la ubicación?

Existen 2 factores muy importantes que se deben tener en cuenta:

1. Densidad poblacional: Este mide que tanta gente hay en una zona determinada. Si estas en una calle con poco movimiento comercial, pero una gran densidad de vivienda como condominios de 20 pisos o bastantes edificios cerca, puede ser un buen objetivo para algo orientado a conveniencia y compras diarias como Tambo, OXXO, Mass, 3A.
2. Flujo de gente: Mientras más gente pasa por una determinada zona, mayor es el público objetivo y por ende aumentan las ventas. El flujo de gente suele ser proporcional a la cantidad de nodos urbanos que haya cerca que son pero no se limitan a: hospitales, clínicas, parques de gran movimiento, edificios de oficinas, plazas de armas, estaciones o paraderos concurridos, mercados, entre otros. Mientras más de estos juntos, mayor es el flujo de gente que pasa y la concentración de comercio, lo que ayuda a validar la zona para empresas como Tambo, Mass, Bata, etc.

Ejemplo de distribución. Si bien este local comercial es de 80 metros cuadrados aproximadamente, se entiende la forma regular.

Requisitos técnicos

1. Pozo a tierra: Un requisito muy importante por seguridad, pero no es algo excluyente pues es algo que se puede habilitar e incluso puede hacer el mismo inquilino que lo tome.

2. Sistema trifásico: Igualmente importante, sin trifásico no puede funcionar bien un local comercial debido a los altos requerimientos de consumo de energía. Sin embargo, al igual que pozo a tierra, es un tema que puedes gestionar.

3. Equipo de condensadores: Tambo necesita aire acondicionado para la experiencia del cliente. Esto te toma 4 m² aproximadamente en la azotea o alguna zona al aire libre. Otros operadores pueden pedir requisitos similares. Por ejemplo, los restaurantes requieren extractores de humo que usualmente van dirigidos hacia la zona de la azotea.

Requisitos comerciales

1. Renta y condiciones del alquiler: Se tienen que tener expectativas de renta dentro de lo que soporta la zona. Este va bastante vinculado a la ubicación. Si una zona es muy buena con bastante flujo de personas y/o nodos urbanos (oficinas, hospitales o clínicas, parques zonales, centros comerciales, plazas de armas, estaciones o paraderos, etc) pero las expectativas están fuera de lo que pueden pagar, no van a tomar el espacio hasta que cambie la realidad de la zona o el propietario ajuste sus expectativas.

2. Cercanía a otras tiendas: Para evitar canibalización de ventas (que una tienda de la misma marca le quite ventas a otra) Se suele buscar distancia de entre 400 – 500 metros de distancia por tienda, sin embargo, hay excepciones como se demuestra abajo.

2 Tiendas tambo a 150 metros de distancia. Justificado por ser una de las zonas mas comerciales y consolidadas de Lima.

Requisitos legales y registrales

Para concretar un alquiler, se va a necesitar que la documentación este en regla y MUY IMPORTANTE que el inmueble cuente con Partida Registral debidamente inscrita en registros públicos a nombre de quienes desean alquilar. Adicional a ello, se necesita tener certeza de que los propietarios estén de acuerdo en alquilar y cuenten con facultades para firmar.

A continuación, una lista de la documentación más importante para concretar un alquiler:

1. Partida Registral del inmueble.

2. Hoja Resumen y Predio Urbano del inmueble.

3. Foto nítida de los DNI de todos los propietarios en ambas caras.

4. Certificado de parámetros (se saca en la municipalidad)*

5. Recibos de agua y luz.

*De todos estos, el único que no se suele tener a la mano es el certificado de parámetros ya que es a solicitud del propietario hacia la municipalidad. Suele demorar 2 semanas pero es posible firmar con el documento en trámite.

Finalmente, se requiere firmar en notaria con firmas legalizadas.

Preguntas frecuentes:

¿Tambo y/o cadenas similares pueden tomar terrenos?

Tambo si puede construir y toma terrenos. Otras cadenas similares depende mucho de política interna. En estos casos no suele otorgarse garantía.

¿Cuánto paga Tambo por alquiler de un local?

El rango es muy variable y depende de si le entregas un local en gris, listo para habilitar o un terreno para construir de cero. Pero un rango aproximado entre la zona más emergente y zonas súper comerciales y consolidadas como el Parque Kennedy de Miraflores puede ir desde S/. 4,000 hasta S/. 16,000 o incluso más.

¿Cuál es el plazo de contrato mínimo?

Para Tiendas Tambo es de 10 años. Otras cadenas corporativas pueden aceptar 5 años pero menos de 5 años es muy difícil en alquileres de locales comerciales.

Sin embargo, para no crear falsas expectativas, lo más común es 10 años en promedio.

¿Quién paga más, Tambo u OXXO?

Es una muy buena pregunta que, lamentablemente, no tiene respuesta definitiva. Actualmente, OXXO en zonas muy buenas de Lima Moderna y Lima Top tiene mayor interés y foco, por lo que, en promedio, podría pagar más siempre y cuando eso signifique bloquear a Tambo de entrar. Habiendo dicho eso, esto es meramente especulativo y de anécdotas que he observado. En realidad, se tiene que evaluar todas las opciones posibles.

¿Eres representante directo de Tambo?

No, no represento directamente a Tambo. Sin embargo, trabajo muy de cerca con su equipo de expansión para proveerles ubicaciones en alquiler. Mis servicios ayudan al propietario a sacar las mejores condiciones comerciales de alquiler, y, en algunos casos, superando las expectativas del propietario.

¿Trabajas solo con Tambo?

No, trabajo con varias marcas reconocidas y corporativas de retail puerta a calle. Esto asegura poder conseguir la mejor oferta posible en cada caso.

¿Tienes un local que desees alquilar?

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