¿Cómo tasar un local comercial?

Si estás leyendo este artículo, probablemente una de dos es cierta:

1. Buscas tasar un local comercial a través de un perito tasador para la posterior venta.

2. Buscas realizar una valuación a tu local comercial sea por tu cuenta o una opinión de valor previa a una tasación oficial.

De ser cualquiera de las dos, estás en el lugar correcto. Sea para poder evaluar correctamente a un posible tasador o empresa de tasaciones o si quieres lograr hallar el valor de tu local comercial por tu cuenta o en métodos menos costosos.

Introducción: ¿Por qué tasar un local?

Buscar vender activos inmobiliarios no es decisión fácil. Sea un local comercial, departamento, casa o terreno, en la mayoría de los casos, estas propiedades suelen ser una gran parte de nuestro patrimonio. Como agente inmobiliario, mi trabajo es ayudar a las personas a tomar este tipo de decisiones con toda la información posible.

Entonces, para no hacerla larga, procedemos a la parte jugosa:

¿Cómo se halla el valor de mercado de una propiedad?

En principio hay 3 métodos que se pueden usar y 1 específico para terrenos para desarrollo.

Los 3 métodos que hay son:

1. Capitalización de rentas: Este es un método común para propiedades que generen flujo a través del alquiler u otra forma de cesión de uso onerosa (manera elegante de decir alquiler, usufructo, derecho de superficie, entre otras)

2. Comparables: Este es bastante común para propiedades de las cuales hay bastantes unidades inmobiliarias de donde extraer información de su valor. En simple, si tienes 3 departamentos de similares características que se venden a $100K – $105K cerca al tuyo, lo más probable es que el tuyo este en ese rango también. Este método es mayormente utilizado en propiedades residenciales.

3. Costo de reemplazo: Capaz el menos conocido de los 3. Se usa para propiedades ya construidas (no terrenos) donde se sabe el valor del suelo y se calcula el costo de construir una propiedad de similares características en ese mismo suelo. No es un método muy utilizado a comparación de los dos anteriores pero puede tener utilidad en nichos especializados como salud, por ejemplo.

El método más confiable para valorizar terrenos sobre los cuales se desea desarrollar es el método de valor residual. De este no se hablará hoy pero tengo un artículo dedicado () por si deseas ahondar en este tema.

¿Qué factores debo tener en cuenta al contratar un perito tasador?

Hay una serie de factores en los cuales no voy a entrar de momento pero si hay un par que me parecen deben ser tomados en cuenta.

1. Casuística: ¿cuántos casos ha visto la empresa que contratas? ¿son casos similares a los de tu propiedad? ¿ven el tipo de propiedad que quieres que evalúen? O solo lo toman porque es dinero extra.

Todos esos casos son como cancha adquirida, por ser un poco coloquial. Es decir, son la base, la fundación sobre la cual su propiedad estará siendo evaluada. Si llamas un perito tasador con experiencia de 10 inmuebles y poco relacionados entre si vs uno con experiencia en 100 todos de la misma clase de tu propiedad puedes imaginarte que opinión tendrá más y mejor sustento técnico.

2. Integridad y conflicto de intereses: Esto es difícil de evaluar. Pero como recomendación diría que busques reseñas online o que sean de alguna entidad seria como lo es Tinsa en Perú.

En cuanto a conflictos de interés, revisa que no quieran venderle a un cliente de ellos ya que eso podría afectar negativamente el valor de tu predio para beneficio de terceros. Sin embargo, esto usualmente es resultado de falta de integridad, criterio principal a evaluar en este caso.

¿Y si quiero yo mismo hallar el valor de mi local?

Pues te presento estas dos opciones, previo estudio de Mayor y Mejor Uso.

Una vez hayas determinado el mayor y mejor uso de tu propiedad, el cual probablemente sea terreno para desarrollo o como local comercial si estás leyendo esto, tienes que proceder a usar el método adecuado.

Si es un local comercial ya arrendado a un inquilino sólido tienes la mitad del trabajo hecho.

¿Cómo vender mi local comercial ya arrendado?

Dependiendo de la ubicación, el plazo de arrendamiento, la seguridad del contrato, inversión realizada por el inquilino, plazo del contrato, entre otros, le puedes aplicar un cap rate de acuerdo a la realidad del mercado y así hallar el valor real que podría pagar un inversionista que busque esos flujos.

PISTA: En Lima Metropolitana con inquilinos corporativos y un buen contrato se estimaría un cap rate entre 7% – 10%. Esto va a variar entre distritos y sub-sectores dentro de estos distritos.

Esta metodología es bastante simple pero requiere conocer el mercado actual. Para ello, estoy a su disposición. Escríbame al +51 945 712 505 para poder evaluar su caso.

¿Tengo un local comercial vacante, me conviene venderlo?

La respuesta, como muchas cosas en la vida es depende.

Hay locales que pueden valer más estando vacíos pues los valora más así un inquilino-comprador. Suena un poco contradictorio pero déjame explicar. En algunos casos, existen operadores como son Tambo, OXXO, entre otros, que prefieren comprar la propiedad y evitan arrendar. Si bien Tambo y OXXO no son buenos ejemplos de operadores que prefieren comprar a arrendar, he llegado a hablar con un par de cadenas de restaurantes que si, en algunas ubicaciones y/o casos prefieren comprar para mantener mejor control sobre la ubicación. Al final esa decisión depende del modelo de negocio que tengan y las decisiones de gerencia respecto a la colocación de capital.

Explicación un tanto larga…

Entonces, ¿por qué en casos específicos me serviría más venderlo vacante? Pues porque si estás vendiendo tu local comercial arrendado a Tambo, por ejemplo, y te quedan 8 años de contrato y el comprador es un restaurante que desea utilizar el local para sus operaciones, el hecho de negociar la salida de Tambo no va a ser fácil ni barato. Al final, se tendría que negociar con dinero o alguna otra forma que afecte el dinero en tu bolsillo.

En otros casos, definitivamente conviene alquilar. Esto es, claro, teniendo en cuenta que se alquila a un inquilino como Tambo o de un perfil similar. Si lo alquilas a una empresa que recién está constituyéndose y sin con gerencia sin experiencia, no importa que tan alta sea la renta, muy difícil que se aplique un cap rate de mercado y probablemente se vea reflejado en el precio.

Conclusiones

En conclusión, si bien hallar el valor de mercado de un local comercial suena a tarea sencilla, requiere ciertos conocimientos actualizados de mercado como conocer hacia donde está yendo el cap rate en determinadas zonas, si conviene arrendar o no antes de vender.

Para una consultoría personalizada acorde a tus necesidades, contactarme al +51 945 712 505.