Como invertir en proyectos inmobiliarios en 2025

Invertir en proyectos inmobiliarios puede sonar abrumador al inicio, pues estamos hablando de proyectos de inversión grandes.

Sin embargo, en este artículo trato de esclarecer un poco la nube de misticismo alrededor de estos.

Te entiendo, por eso vamos al grano.

Introducción

¿Qué tipos de inversión existen en el rubro inmobiliario?

Para motivos de este artículo, asumiremos que no eres alguien relacionado al rubro, sea desarrollador, inversionista, propietario de algun bien inmueble interesante (aunque si lo eres, contáctame)

Por ello he decidido diferenciar los tipos de inversión en 3 campos principales clasificados por modalidad. Estos no son los únicos métodos ya que existen infinidad, pero si los más respaldados por instituciones financieras y regulados. Siempre puedes invertir en remates aportando a un X con la posibilidad de retornos casi infinitos, pero no hay regulación que te respalde.

1. Inversión en proyectos inmobiliarios.
2. Inversión directa para renta.
3. Inversión indirecta para renta.

Si bien existen más tipos de inversión, como por ejemplo invertir en desarrollar proyectos como promotor, es decir, ser socio de un proyecto, estos métodos son más enfocados en personas que viven y respiran el rubro inmobiliario, en cuyo caso, esta guía no te servirá probablemente.

Desglosando los diferentes tipos de inversión inmobiliaria

• Inversión en proyectos inmobiliarios: Este tipo de inversión puede dividirse en dos principales subcategorías. La primera es comprar en preventa y aprovechar el precio descontado debido a que es bien futuro. La segunda forma, y quizá la más pasiva de todas es la de invertir en fondos de inversión inmobiliario. Más adelante, explayare cómo funciona cada mecanismo.

• Inversión directa para renta: El clásico compro 3 departamentos, rento 2 y vivo en 1 hecho realidad. Pero vamos un paso más allá. Este tipo de inversión sea en propiedades residenciales como departamentos o casas, o en propiedades comerciales como son oficinas, locales y naves industriales tiene como principal objetivo la generación de rentas a través de arrendamientos u otras formas de cesión de uso (Usufructo, derecho de superficie, rentas cortas, etc)

• Inversión indirecta para renta: Este vehículo de inversión, no te voy a mentir, esta muy joven aun para el Perú. Estamos hablando de fondos y fideicomisos de inversión, denominados FIBRA o FIRBI, dependiendo de como se estructure, en los cuales tu compras “certificados de participación” que serían un equivalente a las acciones comunes y por tanto tienes derecho a recibir dividendos que el portafolio del FIBRA o FIRBI genere.

¿Cómo se por cuál decidirme? ¿Qué retorno puedo esperar de cada una de las opciones?

Decidirte por alguna opción de inversión inmobiliaria, no es tarea fácil, pero vengo a ayudarte y aprender a identificar buenas oportunidades, de las malas.

Empecemos por la primera clasificación: Invertir en proyectos inmobiliarios.

En este artículo solo veremos el primer tipo de inversión, es decir en proyectos inmobiliarios sea aportando a un fondo de inversión o comprando en preventa.

¿Qué tener en cuenta al invertir en proyectos?

Hay 2 principales subcategorías en las cuales puedes invertir en proyectos inmobiliarios.

1. Preventas de departamentos, locales en placa comercial, oficinas o consultorios médicos son el tipo de activo inmobiliario quie más abunda en Perú.
2. Aportar a un fondo de inversión que invierta en proyectos inmobiliarios y con un retorno esperado de aproximadamente 10% anual.

Entonces, ¿qué debo tener en cuenta al comprar en preventa?

Primero que nada, debes investigar muy bien a la promotora inmobiliaria que esté ofreciendo el producto de inversión (departamentos, locales, etc)

Aquí una checklist básica de requisitos a tomar en cuenta antes de comprar a una inmobiliaria:

• ¿El proyecto de la inmobiliaria cuenta con un banco sponsor? De ser así, pregunta directamente al banco, nunca se sabe si solo están usando el logo sin autorización y a la hora de firmar no hay ningún banco detrás.
• ¿Qué experiencia tiene la inmobiliaria? ¿Cuenta con proyectos anteriores? ¿De ser así, puedes visitarlos y preguntar a los propietarios sobre su experiencia con el proyecto?
• ¿Cuenta la inmobiliaria con sanciones en INDECOPI? ¿ha cambiado de razón social en los últimos años? OJO que usualmente las inmobiliarias crean una nueva sociedad para cada proyecto, por lo que siempre tienes que revisar cual es la inmobiliaria principal que aporta el nombre al proyecto. No es poco común encontrar inmobiliarias con nombre Inmobiliaria Av. Arequipa 2333 S.A.C. por un proyecto inmobiliario en la Av. Arequipa 2333. Esto no es necesariamente malo, pero si es algo a tener en cuenta al investigar.
• De cumplir todos los requisitos, ¿cómo son sus técnicas de venta? ¿me apresuran y presionan a tomar decisiones rápidas? Si es así, ten un extra de cuidado, quizá hay algo que oculten que no quieres que te enteres hasta la firma.
• Nunca está de más consultar con algún abogado especializado en derecho inmobiliario si tienes alguna duda, no sabes cuanto te salvará de dolores de cabeza futuros.
• Revisa si pertenece a algún gremio como CODIP antes llamado ASEI.

Una vez seleccionado el proyecto y la inmobiliaria, entramos a la segunda fase:

Evaluar mi inversión inmobiliaria.

Esta parte es un poco más técnica y abstracta, después de todo, nadie puede saber el futuro, pero si tomar apuestas educadas sobre el, de lo que finalmente se trata invertir.

¿Qué tendencias ves en la zona? ¿Se están construyendo más edificios? ¿Cómo está el crecimiento poblacional en los últimos años? ¿Hay más gente intentando comprar en la zona? ¿Ha crecido el movimiento comercial, es decir, las calles comerciales se llenan de negocios corporativos más formales?

Si tu respuesta a estas preguntas es que ves más personas habitándola, las estadísticas del INEI dicen que el distrito se está poblando cada vez más, no hay señales de que se vaya a detener y la tasa de criminalidad es baja o la baja, probablemente sea buena inversión.

Ten en cuenta que comprar en preventa suele tener un descuento de 20-30% en el valor de venta comparado a comprar en entrega inmediata. Este valor es tu margen ganancia que vas a obtener. Asumiendo unos 2-3 años entre que compras en preventa y vendes al finalizar la obra, se puede estimar una rentabilidad anual de 9-10% en promedio que puede ser superior si usas crédito hipotecario al tener que desembolsar menos para la inicial.

Al final, asumiendo un crédito hipotecario con 20% de inicial y que la hipoteca se empiece a pagar al final de la obra, es decir empalma con la entrega inmediata para vender tu inmueble y lograr tu rentabilidad deseada, se podría estimar un múltiplo de 2 en cuanto a tu dinero, debido a que pagas intereses mínimos al calzar bien tu hipoteca con la entrega. Riesgos de esta modalidad son que, si no vendes a tiempo, podrías afectar gravemente tu rentabilidad al tener que pagar los intereses en la cuota mensual.

¿Y que hay de la modalidad de inversión en proyecto inmobiliario a través de un fondo de inversión?

Debes evaluar las mismas métricas en cuanto a la inmobiliaria o las inmobiliarias que están dentro del fondo, pero con un adicional: ¿Como está estructurado el fondo? ¿hay un incentivo para que el administrador del fondo (usualmente una SAFI) escoja bien las inversiones? Si hay un incentivo, ¿es ese incentivo justo? Usualmente este tipo de fondos de inversión inmobiliaria tienen una estructura 2-20:

2% de los activos bajo administración totales por año se pagan con cuota de mantenimiento para cubrir gastos administrativos de la gestora y el 20% de la rentabilidad sobre un límite mínimo como incentivo de buena administración.

Ejemplo: el fondo de inversión inmobiliario “Desarrollo inmobiliario Gabriel” se lanza al mercado y capta 100 millones de soles en fondos. Su objetivo es durar 4 años al finalizar estos, se devolverá el capital mas los intereses a los inversionistas.

Durante el primer año, la gestora se cobra 2 millones de soles por concepto de gastos administrativos. Este cobro toma lugar por 4 años dando un total de 8 millones que, para ejemplificar, estamos asumiendo el cobro es sobre los fondos captados, es decir se mantiene fijo durante el tiempo.

El fondo, durante su periodo de inversión genera una rentabilidad de 78 millones de soles, que, restando de la administración debería quedar 170 millones de soles a repartir entre inversionistas y gestores. De nuevo, como no quiero hacer esto complicado, asumiremos que el inversionista y gestor acordaron en una comisión de éxito de 20% por sobre el exceso de 40 millones de rentabilidad.

78-40 = 38 millones de soles al cual se le aplica una tasa de 20% => 7.6 millones de soles al gestor y el restante se reparte entre los inversionistas.

Esta es una explicación muy simple, pero espero se entienda el concepto general.

Si quieres invertir en algún proyecto inmobiliario, contáctame para una asesoría personalizada.