Si estás leyendo este artículo probablemente estés pensando en realizar una tasación de terreno para tu predio. Sea que pienses evaluar una posible venta a futuro o simplemente de curioso, mi objetivo en este artículo es educar acerca de como un propietario puede evaluar tasadores según su metodología.
Siendo agente inmobiliario me ha tocado revisar un par de tasaciones cuestionables… No soy quién para juzgar a la persona pero si la metodología. He llegado a ver tasaciones de hasta 4 (y hasta más) el valor de mercado que puedes encontrar en urbania. Y es que la profesión de tasadores en Perú suele guiarse mayormente de comparables en la zona.
Esto es un error común que cometemos todos al iniciar en el rubro inmobiliario: creer que todo es comparable. Pero, que pasa cuando te llega un terreno con características únicas y poco comparables. Hablo de terrenos en ubicaciones prime (y no tan prime) que debido a su microlocalización, forma, o tamaño pueden presentar una tarea gigantesca para quien fuera que quiere hallar su valor de mercado. Entonces habiendo definido para que es este artículo.
Empecemos con para quien no va dirigido este artículo…
Este artículo NO es para ti si:
– Piensas que tu terreno acarrea un valor especial.
– Tienes un terreno con zonificación RDM o de menor densidad. Menos si es para casa.
– No tienes la necesidad de hallar el valor de tu terreno.
Este artículo SI es para ti si:
– Quieres hallar el valor de tu terreno porque planeas una futura venta.
– Necesitas una segunda opinión acerca de la tasación de tu terreno.
– Quieres saber más sobre como valorizar activos inmobiliarios de manera real y práctica, saber como piensa el promotor inmobiliario.
Entonces, empecemos
Introducción a metodologías de tasación
A grandes rasgos, existen 3 métodos de valorización de activos inmobiliarios que son relevantes para evaluar terrenos. Uno de estos es el famoso Análisis comparativo de mercado (ACM) que revisa las propiedades cercanas en cuanto se han vendido, cuanto se está pidiendo y en base a eso se estima un precio de venta.
La segunda metodología, es relacionada a los ingresos de la propiedad. Esta metodología es usada mayormente para propiedades comerciales de renta. Es decir, locales comerciales, oficinas, edificios de oficinas y activos de esa índole que tengan contratos a largo plazo que aseguren una renta mensual. Esta metodología es bastante usada en conjunto con el cap rate. Es bastante simple y dicta que una propiedad vale cuantos ingresos me genere. A mayor renta, mayor valor.
La tercera, y la que considero más importante para evaluar terrenos es un híbrido entre las dos últimas.
Se suele llamar valuación residual del suelo.
¿Por qué ese nombre? Pues porque toma el valor máximo de productividad del suelo, es decir, cuanto puedo vender en total si hago un proyecto sobre este terreno y le restas el costo de construir esa edificación sea centro comercial, edificio multifamiliar, edificio de oficinas, etc.
Al restar ese total de ventas de los costos de construcción y relacionados (financiero, marketing, administrativo, etc) te dará un valor que deberás dividir en dos pero no equitativamente necesariamente. Uno es la utilidad esperada del promotor: ¿cuánto espera ganar el promotor por gestionar todo ese proyecto? Y la parte restante sería el valor máximo que ese promotor puede pagar por el suelo.
¿Por qué la valuación residual del suelo es la más acertada?
Porque toma en cuenta un concepto muy importante. Mayor y mejor uso. Este concepto merece su artículo de por si. Pero para resumirlo:
Un terreno vale lo que su máxima productividad te permite edificar sobre el. Esto es tomando en cuenta parámetros y zonificación, factibilidad legal, financiera y técnica.
¿Qué pasa si acepto una tasación fuera de mercado?
Hay dos grandes errores que se pueden cometer cuando estás buscando analizar un activo inmobiliario:
1. Precio muy alto: Esto implica una realidad fuera del mercado. Acá el riesgo no implica vender el activo en si, pues está fuera de la realidad. El riesgo mayor radica en “quemar” el activo. Es decir, que ningún broker ni desarrollador serio quiera evaluar tu activo pues lleva mucho tiempo en el mercado y todos asumen es un activo invendible porque tiene vicios ocultos.
2. Precio muy bajo: Acá el riesgo si es vender, y dejar valor en la mesa. Todos saben este riesgo por lo que no vamos a ahondar mucho en esta parte. Pero si es un riesgo real.
¿Qué debo tener en cuenta antes de contratar un tasador para mi terreno?
Además de reputación y experiencia previa, quieres tener en cuenta si es que esta persona está especializada en métodos de tasación de terrenos para desarrollo. Esto implica saber de mayor y mejor uso, poder realizar un análisis básico de valor residual teniendo en cuenta la demanda de la zona, y que producto inmobiliario se ajusta mejor.
Si el tasador no sabe responderte esas preguntas básicas y lo que piensa es hacer un ACM para evaluar tu terreno, te diría que lo pienses dos veces antes de contratarlo, por más barato que parezca el precio.
Recuerda, la tasación es tan buena y válida como su metodología y tasador. Si es un excelente tasador pero usa la metodología incorrecta, estás dejando valor en la mesa. Si usa la metodología correcta pero le falta la experiencia, también puedes estar dejando valor en la mesa.
Basta de teoría: Ejemplo de tasación de terreno aplicado
Para efectos de esta valuación, vamos a usar una combinación de factores hipotéticos y reales.
Factores hipotéticos:
Terreno de 1000 m² en la Av. Brasil.
Dimensiones del terreno 20 metros de frente por 50 metros de fondo. 20X50 = 1000 m².
Lote medianero (no esquina).
Retiro exigible por normativa: 3 metros.
Máximo de pisos: 22 pisos compatibles con zonificación comercial (posibilidad de zócalo comercial)
Área libre exigida: 40%
Factores reales:
Producto ideal: edificio multifamiliar con posible zócalo comercial. Oficinas no son producto atractivo. Producto retail no aprovecharía altura máxima.
Precio estimado de venta del m² de departamento de la zona: 2000 USD x m².
Precio estimado de venta del m² de zócalo comercial: 3500 USD x m².
Incidencia del terreno sobre las ventas en la zona: 18-20%.
Área vendible: 90% del área construida.
Vamos a calcular el valor del terreno a partir de estas variables.
Para no extenderme mucho, usaré la incidencia del terreno sobre las ventas de 20% (ventas totales * 20% = valor de terreno) pero esto puede variar dependiendo de muchos otros factores, entre ellos la ubicación y el producto inmobiliario.
Entonces, ¿cómo hallamos el valor de este terreno hipotético?
La manera más simple es hallar el potencial de ventas total de la siguiente forma:
Área del terreno * N.º de pisos máximos * (1-área libre exigida) * área vendible total * precio m² promedio de venta.
En este ejemplo, y con objetivo de simplificar, asumiremos un desarrollo solo de vivienda:
1000 * 22 * 60% * 90% * 2000 = Ventas totales.
23’760,000 USD es mi proyectado de ventas.
Multiplicamos por el valor de incidencia de terreno sobre ventas, en español, el valor máximo que puede tomar el terreno, respecto a las ventas totales, para que sea rentable el proyecto para el promotor inmobiliario.
En este caso asumimos un 20% → 23’760,000 USD * 20% = 4’752,000 USD es el valor para salir al mercado.
Claro, esto no es el método de valor residual completo. Pero es una base sobre la cual se pueden aterrizar números rápidamente.
Espero este artículo haya sido de ayuda. Si tienes un terreno para desarrollo que deseas evaluar, contácteme al +51 945 712 505. O alternativamente puedes escribirme a mi correo: gabriel@gabrielzuniga.com.
También cuento con una herramienta práctica para hallar el valor de tu terreno.
Recursos adicionales:
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