El ingreso operativo es definido como los ingresos totales de una propiedad menos los egresos comunes de su operación. Estos son, mantenimiento del edificio, si lo hubiese, arbitrios municipales, impuesto predial, seguro de la propiedad, entre otros gastos que pueden surgir.
No toma en cuenta el servicio de deuda de la propiedad como un gasto operativo, pues este no esta relacionado con la operación y el funcionamiento de la misma. Un costo «oculto» pero muy real es la vacancia, es decir, ¿Cuánto me cuesta no tener un inquilino en el inmueble?
Si bien este se usa en el cálculo, para efectos de simplicidad, lo vamos a omitir.
En este caso tenemos que definir que incluye y que no incluye el gasto operativo de una propiedad.
Como se puede ver, este incluye gastos de operar el inmueble y que son relacionados a su uso, mas no toma en cuenta dos factores que son importantes: Deuda y CAPEX (mejoras)
A continuación, ilustrare con una imagen:
En esta imagen, la renta es el ingreso total. Lo que paga a limpieza, mantenimiento, seguro, e impuestos serían los gastos operativos. En este ejemplo no se incluye el servicio de deuda pues no es parte de los gastos operativos.
¿Esta estructura se cumple siempre? No. De hecho, en los alquileres comerciales es más común otra estructura de gastos entre el propietario y el inquilino. Está el NNN Lease que en español sería arrendamiento triple neto.
¿Para qué me sirve saber mi ingreso operativo?
Con esto se puede calcular la famosa tasa de capitalización o Cap Rate en inglés, métrica muy utilizada para evaluar inversiones inmobiliarias.
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