El fideicomiso en Perú es una estructura jurídica muy usada pero poco conocida por el ciudadano de a pie.
Como muchos sabrán tengo mucha pasión por el rubro inmobiliario y quizá un cachito por el de infraestructura pública. Algo muy común en proyectos de gran envergadura sean inmobiliarios o de infraestructura es la utilización del fideicomiso.
Para que se den cuenta de la importancia del fideicomiso… La Línea 1 del Metro de Lima utiliza un fideicomiso, el centro comercial más grande de Lima, Jockey Plaza, utiliza un fideicomiso, ¿Plaza Norte? También. Y, no he investigado, pero probablemente la mayoría de los servicios públicos de Lima usen de una u otra forma el fideicomiso.
¿A qué voy con todo esto?
Para ser una herramienta jurídica y legal tan utilizada para nuestras vidas cotidianas como lo es para centros comerciales y transporte público, poco sabe el ciudadano promedio de este. Mi objetivo de hoy no es que salgas sabiendo cada detalle de un fideicomiso, sino que tengas noción básica de como este funciona. Empecemos:
Definición de fideicomiso.
Si nos vamos a las definiciones legales, vamos a ver que no queda muy claro. Tan solo leer “El patrimonio fideicomitido es distinto al patrimonio del fiduciario, del fideicomitente, o del fideicomisario y en su caso, del destinatario de los bienes remanentes.” Y ya nos da dolor de cabeza.
Entonces, ¿Cómo explicarlo con manzanitas?
Un patrimonio en fideicomiso, o fideicomiso para abreviar, es una figura jurídica (léase persona jurídica registrada en SUNARP diferente en forma y tratamiento a una Sociedad Anónima) en el cual un FIDUCIARIO, (entiéndase SUPERVISOR o ADMINISTRADOR) se le da las facultades de administrar un fideicomiso, este actúa en interés de un FIDEICOMITENTE (entiéndase APORTANTE), no de sí mismo. El FIDEICOMISARIO (entiéndase BENEFICIARIO) es quién recibirá bienes o derechos provenientes del FIDEICOMITENTE conforme se vayan cumpliendo ciertas condiciones que están por escrito en el acto constitutivo del fideicomiso.
Ahora, explicaré esto con un ejemplo.
La Constructora S.A. desea realizar un proyecto inmobiliario en La Ciudad sobre un terreno de 58,000 m2. Este terreno tiene un solo dueño el cual llamaremos El Propietario. Debido a la gran envergadura del proyecto, El Propietario llama a La Fiduciaria (de hecho, existe una empresa llamada así en Perú) ya que él no cuenta con la experiencia para negociar sus mejores intereses y supervisar el correcto uso de su terreno. En ese momento se constituye un patrimonio en fideicomiso en el cual El Propietario actúa como FIDEICOMITENTE, aportando su terreno de 58,000 metros cuadrados a favor de La Constructora S.A. o el FIDEICOMISARIO para que este realice un proyecto inmobiliario supervisado por La Fiduciaria actuando como FIDUCIARIO. Este es un ejemplo super simplificado pues no incluye banco sponsor, distinción entre promotor y constructor, etc. Sin embargo, se entiende la idea.
Ahora, el cómo se le retribuirá a El Propietario es otro tema que, si bien está escrito en el acto constitutivo del Patrimonio en Fideicomiso, estaría creando más tangentes.
Eso es todo por hoy. Espero haber esclarecido un poco las dudas sobre el Fideicomiso y sus usos. Más adelante ahondaré un poco más en este tema como por ejemplo los tipos de Fideicomiso que existen.
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