¿Quieres vender tu local comercial rápido y obtener el mejor precio? Quédate en esta guía para saber como maximizar el valor de tu local. Sea que este vacío o con inquilino.
Introducción
Todos los propietarios de locales comerciales eventualmente tienen que tomar la decisión de quedarse con su local comercial, alquilarlo o venderlo. Para este artículo, asumiremos que lo vas a vender y la decisión final está tomada. Será una venta, pero para eso primero debes definir el precio y una estrategia para salir al mercado.
¿Cómo defino un precio?
Para saber cuanto vale tu local comercial existen varios métodos pero haremos especial énfasis en dos en específico:
- El método de capitalización inmobiliaria.
- El método de comparables.
Te los explico rápido y fácil.
El método de capitalización inmobiliaria se podría definir como un método de valoración que parte de ciertas premisas. Estas premisas son, pero no están limitadas a:
- Valor de alquiler por metro cuadrado de la zona: Si el alquiler por metro cuadrado para un local de similares dimensiones y ubicación al mío es de 10 USD/m2 se puede tomar ese y otros valores de referencia para hacer el cálculo.
- Cap rate o tasa de capitalización de la zona: El cap rate, para los entendidos en finanzas es el ratio PER (Price-Earnings Ratio) a la inversa. Es decir, para llegar a mi PER debo dividir el precio total de mi local comercial entre los ingresos netos de un año. Entre más bajo este valor mejor ya que este valor significa en cuanto tiempo recuperaré mi capital, medido en años usualmente.
- Gastos operativos relacionados al local: Estos pueden ser pero no se limitan a gasto de áreas comunes, impuesto predial y arbitrios, seguros, entre otros.
- Ingreso Operativo: Se llega a este restando del valor del alquiler los gastos operativos.
Una vez tengas el Ingreso Neto Operativo y el Cap Rate harás la siguiente operación:
Ingreso operativo / Cap rate.
Ejemplo:
Tengo un local que actualmente se alquila a 10,000 soles mensuales. En la zona el cap rate ronda el 10% y mis gastos operativos entre predial y arbitrios son de 500 soles mensuales.
¿Cuánto podría pedir por mi local asumiendo un cap rate de 10%?
10,000 – 500 = 9,500 soles es mi ingreso operativo. Multiplicado por 12 meses del año sería => 114,000 soles anuales. Ahora tomo ese número y lo divido entre el cap rate de la zona.
114,000/10% = 1’140,000 soles de valor de venta de mi local.
Ahora probablemente te preguntes, ¿cómo hallo el cap rate de la zona?
La respuesta no es simple, para hallar el cap rate de la zona, tienes que conocer el mercado como la palma de tu mano, ¿a cuánto se venden los locales en la zona? ¿cuánto de renta pagan? ¿es una zona consolidada como la Av. Larco o quizá es más alejada del centro? ¿cómo está el crimen organizado en esa zona? Lamentablemente viviendo en Perú, tenemos que tener en cuenta ese tipo de movimientos para evaluar una zona. Si el crimen organizado no ha llegado a cierta zona, le da un plus pues la seguridad de operar es algo que valoran los inquilinos y, análogamente los inversionistas que alquilan a estos.
Respuesta corta, necesitas entender el mercado para saber en que cap rates corren las propiedades. Sin embargo, y como no es mi estilo dejarte de manos vacías, te daré un estimado de cap rates en Lima Metropolitana.
8%-12% debería ser un rango saludable para vender o comprar una propiedad dentro de Lima Metropolitana. Siendo más cercano al 8% (quizá hasta 7%) en zonas como Miraflores y San Isidro pero en corredores comerciales importantes como lo son Av. Larco y Parque Kennedy o Av. Conquistadores. Si ves una oportunidad de compra que esté a más de 12% sin algún problema aparente, sospecha, no todo lo que brilla es oro.
El método de comparables, como indica su nombre, es simplemente ver a que precio están vendiendo locales comerciales de similares características en la zona. El problema con este tipo de evaluación es que si no hay locales en venta, o al menos no similares, no tienes con que comparar.
Estos dos métodos deben ser usados en conjunto para llegar a un valor de mercado real y justificado.
¿Puedo vender mi local si es que tiene inquilino?
Respuesta corta, si.
Respuesta larga, si, pero dependerá del inquilino que tengas y el acuerdo al que han llegado si le resta o añade valor a la propiedad.
Imagina el siguiente escenario:
Estás por comprar un local comercial COMO INVERSIÓN. No para negocio.
En la búsqueda, tu broker de confianza te lleva 3 locales:
- Tiene un contrato a largo plazo con una cadena de pollerías conocida Roqys. La renta mensual que percibe es de 15,000 soles y el inquilino asume todos los gastos operativos, es decir esos 15,000 soles son utilidad pura para tu bolsillo, salvo impuesto a la renta. Tiene un contrato vigente por 15 años de los cuales han transcurrido 3, por lo que te quedan 12 años de ingresos sin mucha operación. Su precio de venta es de 2’000,000 soles a un cap rate de 9%. Además, al revisar los estados financieros del inquilino no encuentras problemas en su balance general y tienen ingresos suficientes para cubrir la renta.
- Está vacío y según tu broker de confianza se podría alquilar en 12,000 soles y el precio de venta es de 1’200,000 soles. Su cap rate aproximado es 12% y tu broker te comenta que tiene 2 posibles inquilinos dispuestos a pagar una renta de 12,000 soles o más.
- Tiene un contrato vigente con un conocido inquilino corporativo de tiendas de conveniencia llamado OZZO el cual paga una renta de 8,000 soles mensuales y se vende en 1’200,000 de soles con un cap rate estimado de 8%. El plazo del contrato sigue corriendo por 8 años más sin opción a renegociar la renta. Tu broker te comenta que la renta en esa zona es más cercana a 15,000 soles pero eso sería una vez acabado el contrato con OZZO.
Te pregunto, ¿cuál de estas opciones se te hace más atractiva? Probablemente sea entre las pollerías Roqys o el local vacío debido al potencial retorno superior que se puede lograr.
¿Por qué no escogiste el 3? Probablemente porque no quieres recibir una renta anual de 8% por 8 años para después estar con la incertidumbre si te van a renovar cuando expire el contrato y no hayas recuperado más que dos tercios de tu capital. Entonces, a pesar de tener el respaldo de un inquilino corporativo grande y que pueda pagar la renta, estás amarrado con un contrato de 8 años restantes cuando otro inquilino te podría pagar el doble. Sacar a OZZO no es opción tampoco pues ellos no se irían sin exigir una muy costosa indemnización.
Entonces, espero se haya ilustrado mi punto. No por tener inquilino se incrementa el valor. Y en algunos casos, como en este, dificultan aún más la venta.
¿En que casos vender con inquilino me saldría más a cuenta?
Cuando el inquilino paga una renta actualizada de mercado, es decir, ni más ni menos de lo que debería ser. Si logras un contrato a largo plazo por 10 años con una renta de mercado, los inversionistas llegarán a ti sin mucho esfuerzo.
Extra: Mayor y mejor uso
Esta opción, si bien es muy limitada en cuanto a quien le podría servir, es extremadamente útil para maximizar rentabilidades.
Si tu propiedad está en una de las avenidas principales de Lima, quizá te convenga más venderlo como terreno a algún desarrollador inmobiliario para que construya 20 pisos y así utilizar el principio de Mayor y mejor uso.
En resumen, el mayor y mejor uso en bienes raíces dicta que el valor de una propiedad es el uso que genere mayor retorno y sea físicamente, legalmente y financieramente viable. Es decir, si tu local comercial serviría mejor como demolido y construido en 20 pisos, probablemente esa sea la forma de maximizar el valor de tu propiedad sin tener que evaluar rentas y cap rates en la zona.
Conclusiones
Si tienes un local comercial que quieras vender y aún no sabes como definir el precio, contactame para asesorarte y tomar la mejor decisión sobre tu propiedad. Quien sabe y quizá te la quedes alquilando a un inquilino corporativo.
0 Comentarios