Invertir en locales comerciales: La guía definitiva

Introducción: Definiciones y conceptos básicos.

Invertir en locales comerciales puede ser una inversión muy rentable si tienes el conocimiento. Con retornos que pueden alcanzar el 10-12% anual sin necesidad de apalancamiento y con contratos a largo plazo, puede llegar a ser una excelente forma de ingresos pasivos si apuestas por zonas consolidadas, o incluso llegar a combinar ingresos constantes con posibilidad de apreciación de capital si la zona tiene potencial de crecimiento.

Pero, antes de saber cómo invertir en este tipo de activo, necesitas conocimientos básicos si es que no los tienes en cómo se evalúa este tipo de inversión.

Es por ello por lo que, en este artículo, con el propósito de hacerlo más digerible incluir definiciones básicas sobre terminologías relacionadas a locales comerciales. A continuación, daré un glosario de términos sobre todos los factores de los que hablaremos:

• Tasa de capitalización o Cap rate: Una métrica expresada en porcentajes que indica el retorno de un activo inmobiliario sin tomar en cuenta la deuda. Utilizado mayormente en activos de renta.
• Ingreso neto operativo o Net Operating Income: El ingreso neto de un activo inmobiliario después de restar gastos relacionados a la operación de este como pueden ser, pero no se limitan a: impuesto predial, arbitrios, mantenimiento, seguros de propiedad, entre otros.
• Tasa de descuento o Discount rate: Tengo un artículo más detallado explicando esto. Pero, en resumen, es el retorno esperado por un inversionista, utilizado para hacer comparaciones sobre activos de similares características y riesgos.
• Tasa interna de retorno o Internal rate of return: La comúnmente llamada TIR, es una métrica de retorno usualmente medida en años. Usada para todo tipo de proyecciones financieras. Similar al retorno anual pero no igual.
• Gastos de capital o CAPEX: Inversión en mejoras o reparaciones de una propiedad (en el contexto inmobiliario). Ejemplos de esta inversión pueden ser la implementación en mobiliario de un local, ampliación y mejoras a la estructura entre otros.

• Gastos operativos o OPEX: Gastos relacionados a la operación del local, es decir, mantenimiento, seguros, predial, arbitrios, entre otros. Se usa el ingreso bruto de la propiedad y se restan todos los gastos operativos para llegar a un ingreso neto operativo, definido anteriormente en el glosario.
• Arrendador: Dueño del local.
• Arrendatario: Inquilino.

Comparativa: ¿Invertir en locales comerciales o departamentos?

En el mercado inmobiliario existen dos grandes campos. Un lado es el comercial que se enfoca en oficinas, industrial/logístico y retail, entre otros activos inmobiliarios más nicho como pueden ser centros de salud, hoteles, etc. Y el otro campo está compuesto por inversiones residenciales como departamentos o casas.

El objetivo de esta sección es dar a entender las similitudes y diferencias entre locales comerciales y departamentos en el contexto de inversiones para renta.

¿Qué similitudes se pueden encontrar en inversión de departamentos o inversión en locales comerciales?

En el lado de las similitudes tenemos flujos por renta, así como arriendas a una persona un departamento, alquilas también, un local a una empresa para que realice sus actividades de negocio. Ambos tienen capacidad de plusvalía, dependiendo que tan desarrollada o cuan más desarrollada puede volverse una zona.

Ambos, obviamente, son activos inmobiliarios respaldados por la constitución del país en que te encuentres, en este caso, Perú. Ahí termina la lista de similitudes pues, creo yo, son activos para personas con objetivos diferentes.

¿Cuál es la mayor diferencia de este tipo de activos?

1. Tipo de arrendatario: En departamentos estás lidiando con personas naturales, familias, parejas, entre otros. En locales comerciales estás lidiando con personas jurídicas, es decir, empresas.
2. Contratos: Si bien ambos DEBERÍAN estar respaldados por contratos, un contrato es más complejo (el de locales) pues usualmente conlleva más clausulas, así como condiciones y penalidades.
3. Rendimiento esperado: Si bien ambos pueden llegar a tener retornos muy altos, los locales, por lo general, suelen tener más retorno en forma de flujo de caja con rendimientos promediando 9-10% por año o también llamado cap rate de 9-10%. Los departamentos, por otro lado, suelen promediar 6-7% anual. ¿por qué elegiría departamentos entonces? Pues son más accesibles tanto en complejidad como en ticket y, además tienen mayor potencial de revalorización al corto plazo.
4. Complejidad: ambos requieren expertise de parte del inversionista, pero sería mentirte si te dijera que invertir en propiedades retail es la mejor opción y más fácil. Si bien mi trabajo está relacionado a los locales comerciales y todo retail, reconozco que los departamentos pueden ser una herramienta muy útil en inversiones inmobiliarias, y son más intuitivos de entender para la persona de a pie.

¿Por qué invertir en locales comerciales?

¿Ya viste la comparación entre locales comerciales y departamentos y aún no te queda claro? No te preocupes, en esta sección, lo voy a simplificar.

¿Qué ventajas ofrecen los locales comerciales frente a los departamentos?

1. Contratos más “serios” y a largo plazo: Usualmente los contratos con inquilinos corporativos o empresas tienden a tener mayor sofisticación y seriedad que se traduce en menos riesgo de inquilinos problemáticos por ponerlo así.
2. Cap rates más altos: Mientras que, en residencial, los flujos por renta suelen llegar al 7% como máximo, en locales comerciales no es difícil encontrar oportunidades que se vendan promediando el 10%.
3. Un buen inquilino asegura tu estabilidad financiera: Si consigues un inquilino con fortaleza financiera y que pague una renta de mercado, muy difícil que se quiera ir en el corto, mediano y largo plazo. Tu única preocupación sería renegociar cada 5-10 años y que no se vaya ese inquilino.

¿Qué tener en cuenta al invertir en un local comercial?

Hay una variedad de factores que debemos tener en cuenta al invertir en locales comerciales, pero resumidos en su manera más simple, podemos llegar a la conclusión que son 6 los “más importantes”.

1. Ubicación: “Location, location, location” es un dicho muy sonado en bienes raíces y no por nada. En este campo es ideal revisar 3 variables:
   1. Flujo peatonal y vehicular: Qué tantas personas pasan por esa zona y a que horas pasan más.
   1. Accesibilidad y visibilidad: ¿Es visible el local desde varios ángulos o parece que está escondido como perro que acaba de hacer travesura? Es importante pues no importa que tan grande sea el local o si está en la avenida más transitada si al final tienes que hacer magia para que te vean si es que hay árboles, vegetación o algún otro factor que reduzca la visibilidad y el acceso.
   1. Zona consolidada o emergente: En un ámbito más macro, no es lo mismo comprar un local en Miraflores Av. Larco, que en San Juan de Lurigancho por Av. Gran Chimú. Ambos son zonas super comerciales, pero uno está más consolidado que el otro, busca otro perfil de inquilino, y tiene tamaños diferentes que el otro.
2. Perfil de negocios o inquilinos:
   1. ¿Qué inquilinos ves en la zona? ¿A que rubro pertenecen? ¿Qué productos y/o servicios venden? Todas estas preguntas son importantes preguntarte para saber 1. ¿Hay algún servicio esencial o importante que falte en la zona que la rompería? ¿Si es que hay un vacío, que inquilino puedo llevar a cumplir ese rol? Y 2. ¿Qué tipo de comercio predomina la zona? (Ejm. Textil en gamarra)
3. Contrato y condiciones:
   1. ¿Con este local puedo asegurar un contrato a largo plazo? De ser afirmativo, pregúntate si quieres un contrato a largo plazo o prefieres un contrato renovable por periodos pues sientes que la renta puede subir aún más.
   1. OJO: Los inquilinos corporativos como TAMBO suelen pedir contratos de 10 años como mínimo.
4. Análisis de rentabilidad y sensibilidad:
   1. ¿El precio que estoy pagando hoy, es justo y refleja las características de la zona?
   1. ¿En cuanto tiempo recupero mi dinero por alquileres? ¿Cuál es mi ratio PER?
   1. ¿Si el precio de alquiler baja 10%, sigo ganando como espero? ¿Si me quedo sin inquilino por un periodo largo de tiempo?
5. Dimensiones y características físicas:
   1. ¿Es un local hecho con los mejores estándares constructivos? ¿Qué pasa si hay un desastre natural? ¿Cuál es el estado de la estructura?
   1. ¿Cuál es el tamaño y las dimensiones? ¿Cuál es el frente? ¿Tiene una altura apropiada para el rubro que deseo alquilar?
   1. Si es un terreno, pero tiene potencial comercial. ¿Qué inquilino estaría dispuesto a construir? ¿Qué tendría que dar a cambio de esa construcción? Por ejemplo, puedes ofrecer 15-20 años de contrato a cambio de que el inquilino se encargue de la construcción sin tu desembolsar ni un sol.
6. Factores y viabilidad legal:
   1. El rubro que quiero que entre, como puede ser restaurante, ¿está permitido bajo las normativas actuales de la municipalidad? ¿Tengo zonificación que me permita construir un restaurante de 3 pisos o solo de 2?
   1. ¿Está totalmente saneada la propiedad? ¿de no estarlo, que tan rápido podría sanearla? Si presenta problemas físicos o registrales, ¿está reflejado en el precio de venta?
7. BONUS: Asegúrate de escoger al mejor inquilino mediante un análisis de Mayor y Mejor Uso. También conocido como Highest and Best Use en inglés. Este análisis contempla todas las variables posibles para determinar cual sería el uso máximamente productivo para una propiedad. Como ejemplo, tienes un terreno en una esquina super cotizada. Puedes alquilarlo a tambo por 3,000 US$ mensuales, pero se te acerca un restaurante de alta cocina y te ofrece 5,000 US$ mensuales por 20 años y ellos te construyen un edificio sin tu poner un sol. Esto significa que el mejor uso sería un restaurante o algún inquilino similar que pueda pagar mayor renta que un tambo.

Uso propio o como inversión

Ahora que te decidiste por invertir en un local comercial. Queda la incógnita, ¿para uso propio como dueño de negocio o para arrendar?

Si bien esto es una decisión completamente personal ya que desconozco si tienes un negocio exitoso o si eres un inversionista en bienes raíces, te puedo dar unas pautas generales.

¿Qué debo tener en cuenta si quiero comprar un local comercial para mi negocio?

Aparte de tener en cuenta los factores anteriormente mencionados como ubicación, visibilidad, dimensiones y características físicas, entre otras, debes tener en cuenta que la rentabilidad se medirá de forma diferente.

Usualmente se mide dividiendo el Ingreso Operativo entre el precio de compra. Por ejemplo:

Ahora, ¿cómo se mide la rentabilidad de un local propio?

Para esto debes tener muy claros tus números, cuanto vendes al mes, cuanto gastas al mes, cuanto es tu utilidad mensual descontando un sueldo para gerentes, así tu mismo seas el gerente, deberías provisionar algo para ti como sueldo sino tu utilidad real se verá diferente de lo que realmente es.

Ejemplo:

• Compras un local comercial en 2’000,000 de soles y gastas 600,000 en implementarlo.
• Estimas que tu utilidad mensual sea de 20,000 soles descontando todos los gastos.
• Sin embargo, dentro de ese calculo de utilidad no tomas en cuenta el sueldo de un gerente o supervisor que se encargue del local. Usualmente esto se debe pues el propietario cumple ese mismo rol y no se toma en cuenta a sí mismo.
• Si descontamos el sueldo de gerente de 8,000 soles, la utilidad mensual saldría en 12,000 soles lo cual es mucho más bajo que los 20,000 soles anteriormente mencionados. Este es un error muy común en dueños de pequeñas empresas o negocios: no son dueños de negocios, sino empleados de su mismo negocio y bien pagados, pero no dueños de él.
• A modo de conclusión, deberías apuntar a una rentabilidad similar de 10% +/- pero descontando un sueldo para ti mismo si eres quien opera el negocio.

La rentabilidad se debería medir igual, pero con una diferencia de que tus costos iniciales son más altos debido a que no solo debes implementar el local sino también comprar la propiedad de este. Esto, en retorno, te dará mayor control sobre tu local y mejor flujo de caja a largo plazo pues no estarías pagando una renta.

En resumen:

PROS de comprar un local:

• Generas plusvalía si la zona se revaloriza.
• No tienes que gastar en alquiler.
• Mayor control de decisión sobre que hacer con el local.
• No hay un plazo predeterminado sobre el cual debas trabajar. Es tu propiedad hoy y siempre.

CONTRAS de comprar un local:

• Menor flexibilidad. Si por A o B la zona se enfría y hay menos movimiento por lo que tu negocio pierde su rentabilidad, es más difícil salirse de un local comprado que uno alquilado.
• Mayor gasto de capital (CAPEX) al inicio. No solo tienes que implementarlo, sino también comprarlo. Esto puede afectar tu nivel de rentabilidad y aumentar el período de Payback (recuperación de inversión)
• No te apalancas de otro propietario. Usualmente tu ROI es más alto si alquilas pues incurres en menos gastos de inversión inicial. A menos que uses un crédito para comprar el local, y estos créditos bancarios para negocios son más caros que un crédito hipotecario tradicional.

Conclusión

En conclusión, hemos visto que factores afectan más la evaluación de un local comercial tales como ubicación, dimensiones físicas, perfil de la zona e inquilino ideal, entre otros. Asimismo, hemos evaluado si te conviene más comprar un local para negocio propio o inversión dependiendo de que tan rentable es tu negocio en comparación con una inversión para renta.

Al final, tomar la mejor decisión en cuanto a inversiones inmobiliarias depende de ti. Para eso estoy listo en el campo de asesoría y consultoría inmobiliaria para ayudarte a tomar la mejor decisión sea en venta o alquiler de tu local comercial.